13641824105
園區資訊
工業用地轉讓方式、適用條件、限制條件、轉讓程序及稅費
發布時間：2023-09-27 點擊：867
發布時間：2023-09-27 點擊：867
工業用地轉讓是指土地使用者將工業用途土地使用權再轉移的行為，轉讓的方式包括出售、更名轉讓、交換和贈與以及吸收合并、派生分立。
常見有兩種，分別是股權轉讓與資產剝離，其中股權轉讓可以衍生出吸收合并與派生分立。
土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。轉讓合同不得違背國家法律、法規規定和原合同及《產業用地投資建設協議》的約定。國有建設用地使用權全部轉讓后，原土地出讓合同和土地登記文件中載明的權利、義務隨之轉移，國有建設用地使用權的使用年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。
一、常見轉讓方式：（股權轉讓、資產剝離）
股權轉讓適用條件：
1、產權證上公司為沒有運營過的空公司，且公司名下只有這一土地廠房。
2.公司經營過，但經營不下去，也有部分債務，不想保留公司，并公司名下的不動產也只有這塊土地及土地上的房產，但轉讓方愿意有較為保障的擔保。
3、空地或者是有土地證但是沒有房產證的標的物只能進行股權轉讓。
流程：審計-評估-完稅證明-股份轉讓-證照交接
稅、費：
1、費：審計費、評估費
2、稅：按照轉讓方是個人股和法人股區分
個人所得稅，企業所得稅
注意：目標公司股東為個人按照20%繳納個人所得稅，目標公司股東為企業，按照25%繳納企業所得稅，高新技術企業按照15%繳納企業所得稅。稅額無法給出具體數據，需要企業提供財務報表交由專門審計評估單位并終有屬地地稅部門審核后才能明確。
資產剝離適用條件：
1、目標企業經營不善，有較多債務，有民間糾紛，隱性擔保
2、目標企業名下有多個不動產，只轉讓一處不動產
3、目標企業需要繼續運營
流程：資產評估-繳稅-辦理契證-房產過戶-產權換證
稅、費：
費：評估，測繪
稅：增值稅稅及其附加5.6%，土地增值稅5%，這2個由賣方承擔。契稅3%，由買方承擔。另外還有印花稅，由買賣雙方各自承擔0.05%，總計稅點為13.7%，納稅基數為不動產評估價值。
兩種轉讓方式優劣勢分析：
股權轉讓：優點：
1、可以合理..
2、轉讓干涉條件小
3、轉讓周期短
缺點：
1、風險大（債務及隱性擔保）
2、運營2家公司，固定資產無法折舊，土地無法攤銷，無法進行利潤抵扣從而減少企業所得稅繳納。
資產剝離：優點：
1、風險較小，無債務擔保糾紛
2、資產轉入受讓方企業名下，可以攤銷折舊
缺點：
1、稅額較大
2、政府干涉（放棄回購確認書，受讓方項目書）
二、轉讓限制條件
1、超出兩年未動工開發建設，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉讓過戶手續，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權；或足額收取閑置費后，再另行安排新工業項目。
2、超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的，并且投資(扣除土地成本)未達到投資總額25%的不得轉讓，若不繼續開發建設應交納閑置費后，收回土地使用權。
3、凡享受政府用地優惠政策的工業用地已完成廠房建設(含投資超總額25%)的工業用地，必須按原享受的優惠地價標準上限，交足差額土地出讓金，并變更或重新簽訂出讓合同(使用權終止日期不變)后方可辦理轉讓過戶手續。
4、已辦理金融抵押的工業用地不得轉讓。
5、按司法程序被法院查封的工業用地，未經人民法院裁定不得辦理轉讓。
6、實際已將工業用地改作其他用途的不得直接辦理轉讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金后方可辦理轉讓或收回土地使用權。
7、共同共有土地使用權，未經其他共有人同意的，不得轉讓。
8、土地權屬有爭議的不得轉讓。
9、政府已列入收回土地使用權的，不得轉讓。只要不符合上述條件就可以實行工業用地轉讓。
三、工業用地轉讓程序
1、交易雙方提出轉讓、受讓申請。
交易當事人申請辦理轉讓手續的同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、產權證明、法人資格證明，委托書、身份證明等相關資料。
2、審查
接到申請后，承辦人應該對資料以及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續，并在15日內通知轉讓當事人。
3、現場勘察
現場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時需經四鄰簽章認可。
4、地價評估，并提供報告書
審核評估報告與轉讓協議，轉讓價明顯低于市價的，建議市府優先購買；價格過高的，可建議采取必要調控措施。
5、填寫轉讓審批表
認真核對原批準文件、評估報告、規劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、準確、字跡工整。
6、審批
審批內容包括費用表以及轉讓審批表。費用表必須經所長進行簽字，經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批準。
7、交納有關稅費。
8、登記編號
審批后，也可在審批前到產權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產權科統一保存，按年度繳檔案室。
9、土地使用權變更登記
經辦人依據補簽出讓合同、轉讓審批表、付款票據等，填寫土地使用權變更登記審批表進行變更登記。變更登記審批表，可隨轉讓審批表同時報批。
四、工業用地轉讓稅費
1、增值稅及附加（出讓方）：
（1）按轉讓價與購置價的差價繳納5%的增值稅。
（2）按繳納的增值稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
2、印花稅和契稅（雙方）：
（1）按產轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。
（2）按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。
3、土地增值稅（出讓方）：
（1）按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。
（2）規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
（3）稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數（0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率）。
常見有兩種，分別是股權轉讓與資產剝離，其中股權轉讓可以衍生出吸收合并與派生分立。
土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。轉讓合同不得違背國家法律、法規規定和原合同及《產業用地投資建設協議》的約定。國有建設用地使用權全部轉讓后，原土地出讓合同和土地登記文件中載明的權利、義務隨之轉移，國有建設用地使用權的使用年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。
一、常見轉讓方式：（股權轉讓、資產剝離）
股權轉讓適用條件：
1、產權證上公司為沒有運營過的空公司，且公司名下只有這一土地廠房。
2.公司經營過，但經營不下去，也有部分債務，不想保留公司，并公司名下的不動產也只有這塊土地及土地上的房產，但轉讓方愿意有較為保障的擔保。
3、空地或者是有土地證但是沒有房產證的標的物只能進行股權轉讓。
流程：審計-評估-完稅證明-股份轉讓-證照交接
稅、費：
1、費：審計費、評估費
2、稅：按照轉讓方是個人股和法人股區分
個人所得稅，企業所得稅
注意：目標公司股東為個人按照20%繳納個人所得稅，目標公司股東為企業，按照25%繳納企業所得稅，高新技術企業按照15%繳納企業所得稅。稅額無法給出具體數據，需要企業提供財務報表交由專門審計評估單位并終有屬地地稅部門審核后才能明確。
資產剝離適用條件：
1、目標企業經營不善，有較多債務，有民間糾紛，隱性擔保
2、目標企業名下有多個不動產，只轉讓一處不動產
3、目標企業需要繼續運營
流程：資產評估-繳稅-辦理契證-房產過戶-產權換證
稅、費：
費：評估，測繪
稅：增值稅稅及其附加5.6%，土地增值稅5%，這2個由賣方承擔。契稅3%，由買方承擔。另外還有印花稅，由買賣雙方各自承擔0.05%，總計稅點為13.7%，納稅基數為不動產評估價值。
兩種轉讓方式優劣勢分析：
股權轉讓：優點：
1、可以合理..
2、轉讓干涉條件小
3、轉讓周期短
缺點：
1、風險大（債務及隱性擔保）
2、運營2家公司，固定資產無法折舊，土地無法攤銷，無法進行利潤抵扣從而減少企業所得稅繳納。
資產剝離：優點：
1、風險較小，無債務擔保糾紛
2、資產轉入受讓方企業名下，可以攤銷折舊
缺點：
1、稅額較大
2、政府干涉（放棄回購確認書，受讓方項目書）
二、轉讓限制條件
1、超出兩年未動工開發建設，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉讓過戶手續，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權；或足額收取閑置費后，再另行安排新工業項目。
2、超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的，并且投資(扣除土地成本)未達到投資總額25%的不得轉讓，若不繼續開發建設應交納閑置費后，收回土地使用權。
3、凡享受政府用地優惠政策的工業用地已完成廠房建設(含投資超總額25%)的工業用地，必須按原享受的優惠地價標準上限，交足差額土地出讓金，并變更或重新簽訂出讓合同(使用權終止日期不變)后方可辦理轉讓過戶手續。
4、已辦理金融抵押的工業用地不得轉讓。
5、按司法程序被法院查封的工業用地，未經人民法院裁定不得辦理轉讓。
6、實際已將工業用地改作其他用途的不得直接辦理轉讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金后方可辦理轉讓或收回土地使用權。
7、共同共有土地使用權，未經其他共有人同意的，不得轉讓。
8、土地權屬有爭議的不得轉讓。
9、政府已列入收回土地使用權的，不得轉讓。只要不符合上述條件就可以實行工業用地轉讓。
三、工業用地轉讓程序
1、交易雙方提出轉讓、受讓申請。
交易當事人申請辦理轉讓手續的同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、產權證明、法人資格證明，委托書、身份證明等相關資料。
2、審查
接到申請后，承辦人應該對資料以及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續，并在15日內通知轉讓當事人。
3、現場勘察
現場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時需經四鄰簽章認可。
4、地價評估，并提供報告書
審核評估報告與轉讓協議，轉讓價明顯低于市價的，建議市府優先購買；價格過高的，可建議采取必要調控措施。
5、填寫轉讓審批表
認真核對原批準文件、評估報告、規劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、準確、字跡工整。
6、審批
審批內容包括費用表以及轉讓審批表。費用表必須經所長進行簽字，經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批準。
7、交納有關稅費。
8、登記編號
審批后，也可在審批前到產權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產權科統一保存，按年度繳檔案室。
9、土地使用權變更登記
經辦人依據補簽出讓合同、轉讓審批表、付款票據等，填寫土地使用權變更登記審批表進行變更登記。變更登記審批表，可隨轉讓審批表同時報批。
四、工業用地轉讓稅費
1、增值稅及附加（出讓方）：
（1）按轉讓價與購置價的差價繳納5%的增值稅。
（2）按繳納的增值稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
2、印花稅和契稅（雙方）：
（1）按產轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。
（2）按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。
3、土地增值稅（出讓方）：
（1）按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。
（2）規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
（3）稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數（0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率）。