發布時間：2025-03-21 點擊：109
一 、購買環節
1、繳稅情況
無論是以個人還是企業名義購買寫字樓，均按照3%的稅率征收契稅。此外，還有0.05%的印花稅和產權交易費、權證登記費等其他費用。
小樓看中的寫字樓，享受印花稅減半征收政策后，交易環節需繳稅費用為：
1000x3%+1000x0.05%×50%=30.25萬元
2、購房資質
商業地產不似住宅般嚴格限購，但也并非可自由購買。北京、上海等少數城市對購買寫字樓等商業地產提出限制，如：港澳臺及外籍人士不能購買商業辦公用房；部分區新建商業、辦公項目只能出售給企事業單位、社會組織等等。遇此情況，只能通過在當地成立公司或辦事處、代表處等方式“曲線”購買寫字樓。
3、貸款辦理
購買寫字樓可以辦理按揭貸款，貸款比例不超過50%，年息基本在5%-7%之間。當前不少商業銀行已暫停對個人購買商辦物業的貸款發放，所以貸款有一定難度，需要妥善準備材料并挑選合適的銀行。
商業銀行基本上不辦理企業購買寫字樓的按揭業務，如果以企業名義購買寫字樓，大多只能選擇付全款的方式。如果企業想將此樓作抵押貸款，也是要先付全款買下之后才能進行。
二、持有環節
寫字樓購買之后有自用和出租兩大用途，需要繳納房產稅、企業所得稅、增值稅、附加費、土地使用稅等費用。但寫字樓用途不同，繳稅方式也不同。如房產稅，有從價計征和從租計征兩種方式：
從價計征：年納稅額=房產原值×(1-10%~30%)×1.2%
從租計征：年納稅額=年租金收入×12%
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》
第三條：房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。
房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
第四條：房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
1、企業自用：
個人購買的寫字樓，無法以個人名義自用，需出租給自家企業用于經營；企業購買的寫字樓，如果自用，需交納房產稅、土地使用稅等費用。
①房產稅：房產原值×(1-10%~30%)×1.2%
②土地使用稅：實際占用的土地面積×適用稅額
小樓如果以公司名義購買寫字樓后自用，需繳納房產稅為：
1000×（1-20%）×1.2%=9.6萬元
值得注意的是，以企業名義購買寫字樓可享受稅收抵扣的優惠政策。企業開具增值稅專用發票，增值稅作為企業進項稅額從銷項稅額中抵扣。
小樓公司購買的寫字樓可抵消企業所得稅費用為：
1000×25%=250萬元
（假設按照無殘值下，折舊總計可抵所得稅為250萬元，抵消每年房產稅9.6萬，大概可抵26年）
2、個人出租：
以個人名義將購買的寫字樓對外出租，需交納增值稅、附加稅、個人所得稅、房產稅、土地使用稅等費用。
①增值稅： 5%
自然人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。
②附加稅：城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加，計稅依據為增值稅稅額。
城市維護建設稅＝增值稅×（1％或5％或7％）
教育費附加＝增值稅×3%
地方教育附加＝增值稅×2%
……
③個人所得稅：（租金收入-稅費-修繕費用）×（1-20%）×20%
財產租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：
(1)財產租賃過程中繳納的稅費。
(2)向出租方支付的租金。
(3)由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。
(4)稅法規定的費用扣除標準。財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用。
④房產稅：從租計征，稅率為12%
⑤土地使用稅：實際占用的土地面積×適用稅額
⑥印花稅：租賃金額×0.1%
如果小樓將個人名義購買的寫字樓用于出租，獲取60萬元的年租金，且享受增值稅免征、房產稅和印花稅減半征收等優惠政策，在不考慮土地使用稅、不考慮修繕等扣除費用的前提下，其一個年度內合計需繳納稅費為：
60x（1-20%）x20%（個人所得稅）+60x12%x50%（房產稅）+60x0.1%×50%（印花稅）=13.23萬元
3、企業出租
以企業名義將購買的寫字樓對外出租，需交納增值稅、附加稅、企業所得稅、房產稅、土地使用稅等費用。
在計算企業出租寫字樓應納稅額時，需要區分一般納稅人和小規模納稅人。小規模納稅人可享受相應的減稅降費政策，如增值稅免征、房產稅減半等等。
由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。
小規模納稅人標準為年應征增值稅銷售額500萬元及以下。
①增值稅：9%或5%
一般納稅人出租不動產，增值稅適用稅率為9%；
小規模納稅人出租不動產，按5%征收率計算繳納增值稅。
②附加稅：計稅依據為增值稅稅額
城市維護建設稅＝增值稅×（1％或5％或7％）
教育費附加＝增值稅×3%
地方教育附加＝增值稅×2%
③企業所得稅：按照25%的稅率繳納企業所得稅
④房產稅：從租計征，稅率為12%
⑤土地使用稅：實際占用的土地面積×適用稅額
⑥印花稅：租賃金額×0.1%
如果小樓公司將企業名義購買的寫字樓用于出租，獲取60萬元的年租金，且享受增值稅免征、房產稅和印花稅減半征收等優惠政策，在不考慮土地使用稅、不考慮修繕等扣除費用的前提下，其一個年度內合計需繳納稅費為：
60x25%（企業所得稅）+60x12%x50%（房產稅）+60x0.1%×50%（印花稅）=18.63萬元
三、轉讓環節
1、個人轉讓
個人轉讓寫字樓，需繳納增值稅、附加稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅等費用。
①增值稅：5%
②附加稅：計稅依據為增值稅稅額
③土地增值稅：（差額-本次繳納增值稅）×（30%-60%）
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收，稅率分別為30%、40%、50%、60%。
④個人所得稅：（差額-本次繳納增值稅-土地增值稅）×20%
個人轉讓非住宅，以轉讓房產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，按20%的稅率征收個人所得稅。
⑤印花稅：成交價0.05%
小樓以1000萬元購入寫字樓，以1500萬價格轉讓寫字樓，需繳納以下稅費
· 增值稅：（1500-1000）x5%=25萬元
· 土地增值稅：（500-25）×30%=142.5萬元
· 個人所得稅：（500-25-142.5）×20%=66.5萬元
· 印花稅：1500×0.05%=0.75萬元
合計需繳納稅費為：25+142.5+66.5+0.75=234.75萬元
2、企業轉讓
企業轉讓寫字樓，需繳納增值稅、附加稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅等費用。
①增值稅：9%或5%
②附加稅：計稅依據為增值稅稅額
③土地增值稅：（差額-本次繳納增值稅）×（30%-60%）
④企業所得稅：（差額-本次繳納增值稅-土地增值稅）×25%
⑤印花稅：成交價0.05%
小樓公司以1000萬元購入寫字樓，以1500萬價格轉讓寫字樓，需繳納以下稅費
· 增值稅：（1500-1000）x5%=25萬元
· 土地增值稅：（500-25）×30%=142.5萬元
· 企業所得稅：（500-25-142.5）×25%=83.125萬元
· 印花稅：1500×0.05%=0.75萬元
合計需繳納稅費為：25+142.5+83.125+0.75=251.375萬元
對外轉讓時，個人和公司付出的增值稅、所得稅不同，享受的附加稅減免政策也不同。整體來看，以個人名義購買的寫字樓在轉讓時更加劃算。
總結
如果寫字樓是自用，則以企業名義購買更劃算。以個人名義購入后再出租給自己設立的公司使用，會涉及更多稅收，且不可抵扣企業進項增值稅。
如果寫字樓專用于出租，以個人名義購買寫字樓的稅收成本會更有優勢，但還是需要權衡企業規模和風險利弊再來判斷。隨著國家對小微企業的扶持力度與日俱增，各地也在相繼推出增值稅和房產稅等優惠政策。
如果購買寫字樓是希望通過買賣賺差價獲取收益，則放到個人名下更劃算，在轉讓環節時更省稅，沒有必要特意成立新公司來購樓。
當然，也得兼顧一下資金情況。如果手頭實在無法付全款購買，就只能嘗試以個人名義申請按揭貸款了；倘若投資金額龐大（如：高于2000萬），那就還是建議選擇以公司名義購買——通過公司股權交易來轉讓物權，不僅風險更低，還可以節省不少稅費呢。
注：本文僅供參考，各地有增值稅免征、房產稅減半征收等稅收優惠政策和不同的稅收方式，詳情請咨詢當地稅務部門。