發布時間：2021-03-02 點擊：1368
上海張江高科技園區被譽為中國硅谷，近年來迎來雙重利好，一是部分園區納入上海自貿區，二是作為上海建設具有全球影響力的科技創新中心的核心載體，被納入國家自主創新示范區。張江高科技園迎來了轉型發展的歷史性機遇。由此我們預測張江高科技園將迎來新一輪的跨越式騰飛。
本文將重點介紹過去十年張江高科技園所取得的成績，側重其成長性方面的分析，同時挖掘張江高科技園運營成功的經驗，包括其產業群的打造和創新服務的集成商的打造，第三部分將重點介紹張江綜合性國家科學中心建設，展望張江高技園未來的發展空間和潛力，最后我們將分析其產城融合方面的最新情況，落腳點在于其張江科學城的規劃和其房地產板塊的潛力。
一、張江高科技園過去十年的成長性
我們在2018年4月發布的微信專題《數字說話，看上海哪些產業園區實力靠前？》中，從規模性，盈利性，穩健性，運營效率，成長性和社會責任六個維度建立上海產業園區綜合實力排名指標體系，綜合評價了上海產業園區的實力。文章通過數據評價出上海張江高科技園區為上海產業園區綜合實力第一名，在分項指標中，被評為規模性、盈利性、穩健性第一名，成長性第二名，社會責任第四名。張江高科技園過去十年取得了輝煌的成績。這里重點介紹過去十年張江高科的成長性。
（一）工業總產值:十年的工業總產值的年均復合增長率為16.1%
張江高科園區在產業集群打造上十年取得了引人注目的成功，工業總產值十年年均復合增長率為16.1%，工業總產值從在上海排名靠前到排名第一，實現了跨越式的增長。2007年期工業總產值為299億元，至2016年為1332億元。張江高科技園在2014年開始爆發，2014年較2013年的增長率高達約40%。而這一年正是張江高科自貿區和國家要求上海建立科創中心的一年。
（二）主營業務收入：十年的主營業務收入的年均復合增長率為18.0%
張江高科技園的主營業務收入從2007年的290億元增長至2016年的1522億元。這也與張江高科技園大力發展第三產業有關，目前的第三產業占2/3以上。
（三）總資產規模：十年的總資產規模的年均復合增長率為16.2%
張江高科技園的總資產規模從2007年的795億元增長至2016年的3569億元。十年復合增長率為16.2%。
（四）張江高科技園企業的利潤總額：十年復合增長率為28.3%
張江高科技園的入駐企業不斷增長，隨著企業入駐的增長，其利潤總額也呈現大幅增長，十年的復合增長率為28.3%，超過其主營業務收入的的復合增長率（18%）十個百分點，我們分析這主要是由于其不斷打造產業集群有關，形成了規模效益，使得園區企業的盈利性不斷提高。
（五）社會責任：創造就業崗位十年翻了1.5倍，納稅額翻了3倍
張江高科技園隨著園區面積的不斷擴大，入駐企業的不斷增多，就業人員也不斷增長。就業人員數從2007年的3.4萬，擴大到2016年的8.5萬人，納稅額也從8億，增長至2016年的35億，為上海的發展做出了貢獻。
二、產業集群打造和創業服務集成商的打造
（一）產業集群的打造
張江高科技園區始建于1992年，是國家級的重點高新技術開發區。1999年上海市委、市政府提出“聚焦張江”戰略以來，張江高科技園區進入了快速發展階段。2010年，康橋工業園、國際醫學園區劃入張江；2012年，周浦繁榮工業園劃入張江。目前，張江高科技園區（以下簡稱“張江園區”）地域面積約79.9平方公里，下轄張江核心區40平方公里、康橋工業區26.88平方公里、國際醫學園區11.78平方公里、周浦繁榮工業園3.77平方公里。2014年12月29日，國務院決定上海市自貿區擴區至張江片區，面積37.2平方公里，東至外環線、申江路，南至外環線，西至羅山路，北至龍東大道，為張江園區帶來了新一輪的發展機遇。
目前，張江園區注冊企業1萬余家，擁有產業集群的稟賦優勢。張江高科技園區已建立起以信息技術、生物醫藥、文化創意、低碳與新能源為主導產業，先進制造業、科技金融、醫學服務、現代農業為拓展產業的“4+4”產業格局。其中，集成電路產業擁有中國大陸產業鏈最完整的集成電路布局。生物醫藥產業是中國研發機構最集中、研發鏈條最完善、創新活力最強、新藥創制成果最突出的標志性區域。這2個產業是張江高科園區要繼續深耕的產業。
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這里重點介紹2個主導產業的優勢。
信息技術產業：主要包括集成電路、軟件與信息服務、光電子、消費電子終端等，其中集成電路產業形成了包括設計、制造、封裝、測試、設備材料在內的完整產業鏈，產值約占全國的1/3。軟件行業也聚集了大批國內外知名軟件企業、研發機構，包括寶信軟件、美國花旗、印度INFOSYS、TATA等，全球30強中有8家、中國100強中有11家在張江設立了研發中心。
生物醫藥產業：形成了從新藥研發、藥物篩選、臨床研究、中試放大、注冊認證到量產上市在內的完備創新鏈。園區形成新藥產品超過230個，新藥證書超過50個，目前正在研發藥物品種近300個。目前全球排名前10的制藥企業中，已有7家在張江設立了研發中心（如：羅氏、輝瑞、諾華），集聚相關科研機構和研發企業400余家、40余家CRO公司。
十三五期間上海張江核心科技園區將在已有優勢產業集群基礎上，大力發展“四新”經濟，構建“2+4+X”。其中“2”指規模與質量兼具的千億級新一代信息技術產業集群，圍繞4G和5G技術、移動互聯網技術、智慧技術、云計算、大數據、量子通訊等前沿技術領域；以及產值更高、競爭力更強的千億級大健康產業集群，發揮張江生物醫藥產業資源集聚、創新研發、產業整合以及CMO政策突破的優勢。“4”是指：一是圍繞網絡游戲、數字出版、新媒體、數字教育和遠程教育、動漫和影視后期制作等領域，促進文化科技創意產業發展；二是圍繞機器人、商飛研發等重大產業項目，促進智能技術研發和裝備制造發展；三是推進新能源汽車零部件、新能源裝備、光伏發電、清潔煤技術的研發和應用，加快張江低碳環保產業發展；四是推進包括科技金融、知識產權代理、檢驗檢測在內的科技服務業的發展。而“X”則是培育若干具有“互聯網+”和“四新”經濟特征的新產業，如移動互聯網、機器人融資租賃，基因云等等。
（二）集成服務商的打造
上海張江（集團）有限公司與張江高科技園區于1992年7月同日掛牌設立。作為推動上海張江高科技園區發展的重要載體，張江集團定位于上海建設“全球科創中心”、“雙自聯動”背景下，打造張江科技城的主力軍，科技園區的開發運營、科技產業投資、創新服務集成商。
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創新服務集成商是時間維度，指張江高科產業園參與到創業企業生命的全周期中。通過整合資源，為不同階段、不同規模的創業企業提供集成服務。成為‘時間合伙人’，時間就是企業的生命周期，有孵化，有加速，有股改，有上市，有發展，有調整，有衰敗。創新服務集成商的服務維度上，張江高科技園在物理空間、產業集群、產業投資、金融資源、資本市場和公共資源六大方面形成了獨特的優勢。
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（1）擁有可持續發展的物理空間優勢。這是張江高科的原始資源，目前張江高科擁有275萬平方米的產業地產資源，可為創新創業者提供可持續的空間服務。據不完全統計，張江高科擁有人才公寓總面積接近25萬平方米，為園區最大的人才公寓提供者。張江高科還擁有上海最大建筑面積的孵化器，近10萬平方米，約300多家企業處于在孵階段。通過實體與虛擬孵化器平臺，匯聚最優秀的創新項目，并通過探索孵投貸聯動金融服務的創新模式，為創業企業提供定身度制的服務。
（2）擁有產業集群的稟賦優勢。張江高科技園區已建立起以信息技術、生物醫藥、文化創意、低碳與新能源為主導產業，先進制造業、科技金融、醫學服務、現代農業為拓展產業的“4+4”產業格局。其中，集成電路產業擁有中國大陸產業鏈最完整的集成電路布局。生物醫藥產業是中國研發機構最集中、研發鏈條最完善、創新活力最強、新藥創制成果最突出的標志性區域。
（3）擁有運作產業投資的增值服務優勢。張江高科正在形成“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”的良性滾動的投資布局。張江高科建有專業的投資團隊，通過直投、創投、設立基金等方式，已經參投了諸多項目。同時，積極借助銀行、證券、保險、天使投資、風險投資、股權投資等科技金融機構的牽引作用，整合科技金融服務資源，借船出海，實施從天使、VC、PE到產業并購的投資鏈布局。
（4）擁有銀企合作、投貸聯動的金融資源優勢。在多層次資本市場方面，張江高科已經開始建立滿足產業鏈上不同成長階段企業所需多級、多元投融資服務體系。現階段張江園區開發多種企業孵化模式，并成立了多家創投平臺和產業基金。。張江高科積極探索與銀行、券商、保險等金融機構開展合作，利用其金融資源和專業優勢，結合張江高科產業資源優勢，為科技創新主體提供孵、投、貸、保聯動金融服務。
（5）擁有對接多層次資本市場的通道優勢。A股主板、創業板、新三板、股交中心及其科創板形成了張江高科對接多層次資本市場的通道。
（6）擁有整合公共平臺資源的集成優勢。目前張江高科資產經營事業部38名員工，人均管理物業面積超過3萬平方米，這支團隊擁有充分整合政府公共平臺資源的能力。通過與張江管委會、行業協會、公共媒體等保持良好的合作關系，完善園區創新創業氛圍，集聚各類資源齊聚張江，助力園區創新創業活動的開展。
三、張江綜合性國家科學中心打造
目前上海建科創中心，張江綜合性國家科學中心建設是核心任務。綜合性國家科學中心是國家科技領域競爭的重要平臺，是國家創新體系建設的基礎平臺。建設綜合性國家科學中心，有助于匯聚世界一流科學家，突破一批重大科學難題和前沿科技瓶頸，顯著提升中國基礎研究水平，強化原始創新能力。目前我國有三個國家科學中心，即上海張江綜合性國家科學中心、合肥綜合性國家科學中心、北京懷柔綜合性國家科學中心已獲批。
上海政府正加快推進大科學設施建設，立足服務國家戰略、結合上海自身優勢，抓項目的立項、落地、建設和啟用，按照綜合集成、學科交叉、功能融合、機制創新的原則，抓緊籌建張江國家實驗室。
在上海張江綜合性國家科學中心，上海光源、國家蛋白質科學研究（上海）設施、上海超級計算中心已經建設完成，正在不斷產出成果。自由電子激光裝置、超強超短激光裝置、水窗自由電子激光平臺、SXFEL用戶站。未來，一系列大科學裝置也將在上海陸續建成。
2017年，圍繞張江綜合性國家科學中心建設，上海已開工建設了37個項目，2018年還將開工建設一批新項目，包括海底科學觀測網、燃氣輪機試驗裝置等。2018年張江綜合性國家科學中心建設將加強生命科學、量子科學等領域前瞻布局，還將新建北斗導航、機器人、工業互聯網、低碳技術、臨床研究等共性技術研發與轉化平臺。張江科學城將開工建設硬X射線電子激光裝置等一批重大項目。同時，為上海光源二期、軟X射線自由電子激光、超強超短激光裝置、活細胞成像平臺等項目提供配套服務工作。一系列的“加快”，是為了加速推進張江地區成為全球光子科學研究綜合能力最強的大科學設施集聚地之一，這也正是建設國家科學中心的核心力量和基礎支撐。
四、產城融合：張江科學城的規劃和張江的房地產
作為上海國家科學中心的重要載體的上海科學城的行動方案于在2018年2月正式出爐。《實施行動方案》總體目標：以國際標準規劃建設張江科學城，打造世界級科技創新中心的增長極；進一步聚焦戰略發展方向，聚焦空間布局，聚焦解決突出問題，以“科學特征明顯、科技要素集聚、環境人文生態、充滿創新活力”為理念，積極推進張江科學城規劃實施。《實施行動方案》指出，力爭到2020年，初步建成世界一流的張江科學城基本框架，其中，包括兩個“注重”：注重集中度與顯示度、注重產城融合。
（一）張江科學城概況
張江科學城規劃范圍北至龍東大道、東至外環－滬蘆高速、南至下鹽公路、西至羅山路－滬奉高速，兼顧國家量子中心等重大科技基礎設施要求，總面積約94平方公里。
張江科學城以張江高科技園區為基礎，轉型發展成為中國乃至全球新知識、新技術的創造之地、新產業的培育之地；成為以國內外高層次人才和青年創新人才為主，以科創為特色，集創業工作、生活學習和休閑娛樂為一體的現代新型宜居城區和市級公共中心；成為科研要素更集聚、創新創業更活躍、生活服務更完善、交通出行更便捷、生態環境更優美、文化氛圍更濃厚的世界一流科學城。
張江科學城建設規劃形成“一心一核、多圈多點、森林繞城”的布局結構。
“一心”即依托川楊河兩岸地區和國家實驗室，形成以科創為特色的市級城市副中心；
“一核”即結合南部國際醫學園區，形成南部城市公共活動核心區；
“多圈”即依托以軌道交通為主的公共交通站點，強調多中心組團式集約緊湊發展；
“多點”即結合辦公、廠房改造設置分散、嵌入式眾創空間；
“森林繞城”即連接北側張家浜和西側北蔡楔形綠地、東部外環綠帶和生態間隔帶、南側生態保育區形成科學城繞城林帶。
張江科學城將建設成以科創為特色的城市副中心
張江科學城的新定位，使其有足夠的空間來完善城市功能。《實施行動方案》顯示，張江西北片區將推進城市更新，增加路網密度，減小街坊尺度，提高土地集約節約利用水平，完善公共服務配套，實現單一產業園區向綜合城市社區轉變。
此外，張江科學會堂、未來公園、張江科學城圖書館、張江科學城美術館等地標性、導向性項目，將結合會議中心、會展中心、政務服務、商務辦公等設施建設，增強科創辦公、科技金融等城市公共服務功能，打造以科創為特色的城市副中心。
張江科學城還將推進落實上科大附屬學校、張江中區中小學、張江中區幼兒園、國際醫學園區配套幼兒園、腫瘤醫院醫學中心、國家兒童醫學中心（上海）等項目，布局高質量的基礎教育資源和醫療資源。同時，張江科學城還將打造面向外籍人士、科研工作者與青年創新人才等群體的現代化社區，提高科學城就業人口在當地居住的比例，讓人才在張江安心工作、舒心生活，全心投入創新創業。
（二）張江高科技園的房地產
張江以往產城融合做的不到位，住宅用地比較少，最新的張江科學城用地結構調整將調整，規劃教育科研用地比例不小于21％；居住用地比例約20％；文化、體育等公共設施和綠地比例不少于16％。進一步提高產業、研發、公共設施用地的兼容性和彈性，綜合用途比例可研究提高到20％至30％。規劃范圍內新增住宅建筑面積約920萬平方米，其中890萬平方米用于租賃住宅，滿足科學家和科創人才需求；就地動遷安置房不超過30萬平方米。920萬平方米的新增住宅面積將大幅提高張江的產城融合度。
目前張江的房地產開發吸收了萬科等開發商進入，但品牌房企進入不多，這是因為張江過去幾年的住宅用地供應很少。但隨著張江科學城的規劃，未來新增920萬平方米的住宅，其中租賃住宅890萬平方米，租賃住宅開發商在張江將大有可為。從2012年到2017年看，張江板塊的商品住宅的銷售面積年均為10.4萬平方米，供應面積年均為8.9萬平方米，整體來看張江板塊的商品住宅供不應求。年銷供比在1以上的年份較多，特別是2017年銷供比達到1.7.商品住宅2017年的均價為73944元/平方米。
數據來源：中國指數研究院
張江板塊的商品住宅可售面積近年來逐漸下降，從2012年的13.56萬平方米下降到2017年的6.44萬平方米，未來張江板塊的商品住宅將繼續供不應求，由于張江未來銷售型商品住宅供地有限，張江板塊的住宅產品將保持稀缺。
展望
張江高科技園隨著國家科學中心的打造和張江科學城的規劃，以及自貿區的利好，產業集群將不斷壯大，未來有望成為世界矚目的中國的硅谷，多個項目為例世界科技前沿，張江高科技園未來將得到跨越式的騰飛。對房地產開發商而言，張江的租賃住宅市場將有較大機會。