發布時間：2023-09-18 點擊：302
“形”顯恢復之態，“勢”有向好支撐——成都市統計局官網數據顯示，2023年上半年成都GDP同比增長5.8%，經濟增長比去年明顯加快。作為為經濟發展注入動能的重要載體，辦公樓是商務活動與企業興衰的見證者，仲量聯行在過去十年連續獨家發布成都商業辦公樓Top50企業客戶榜單，今年進一步將成都商辦加產辦全口徑共計2,331.9萬平方米面積的企業客戶數據納入統計樣本，采樣規模及數據顆粒度創行業之最。基于該數據樣本，仲量聯行首度發布“成都優質產業辦公樓市場Top50企業客戶榜單”，為解讀城市產業構成、指導企業房地產決策提供參考。
依據862.5萬平方米的優質產業辦公樓企業客戶樣本數據，報告整理并分類統計承用面積排名前50的企業客戶榜單，即產業辦公樓Top50榜單。
從榜單排名上看，京東、騰訊兩大科技巨頭公司分列成都產辦Top50的冠亞軍，季軍則由四川本土文化龍頭企業新華文軒摘得；其中，排名第七的抖音集團（原名字節跳動）則是成都往年優質商辦Top50榜單中常年首位的企業。2020年，字節跳動創新業務中心項目簽約成都高新區；2023年初項目交付，部分商辦面積轉移至該項目中。
三大特征，透析成都產辦主力租戶畫像
特征一
頭部聚焦效應明顯
Top50企業客戶承用面積高達148.1萬平方米，占據產業辦公樓總去化面積的22.8%，即頭部企業以不足1%的數量撬動產辦市場近1/4的辦公面積需求。對比商辦市場，這一比例僅為9.6%。另一方面，產辦頭部企業規模更大：Top50企業入榜門檻為1.2萬平方米，遠高于商辦Top50榜單。若以2,000平方米作為標準層面積計算，頭部企業的辦公需求規模大致在6層及以上。
特征二
科技產業優勢凸顯
與優質商辦排名中金融與科技雙輪驅動的結構特征不同，優質產業辦公樓的Top50行業分布更加凸顯企業的“科技”屬性，科技互聯網行業的需求總面積占比過半，高達51.8%。該比例與全樣本相比同樣高出約10個百分點。細分領域上看，在22家的科技企業中，通訊與智能制造領域企業數量高達9家；其次為IT軟件業，5家。
特征三
自建自用集中展現
相較于商辦市場，產辦頭部企業的大規模辦公需求面積，往往難以由分散的辦公網點布局所能滿足。隨之而來，企業自建的總部式辦公模式成為主流。產辦Top50榜單中，共計12家企業在租賃辦公樓的同時，也是自建自用的辦公樓業主，例如抖音、OPPO、阿里巴巴等科技互聯網企業。從行業上看，科技公司占據9席位置，其背后反映出近年來中資科技企業成長之速度。
鄧艷萍
華西區商業地產部負責人
仲量聯行
伴隨企業角色由租賃方向業主方轉變，其辦公租賃、物業、內部空間管理的復雜程度也將呈指數增長；企業或建立房地產管理機制，尋求第三方咨詢進行梳理，或采用技術平臺進行管理賦能，頭部企業的房地產管理研究預計將是未來市場重要趨勢之一。”
產辦vs商辦怎么選？企業生命周期視角解讀“流動”
作為承載企業辦公需求的空間載體，產辦多體現“產業發展邏輯”，以城市產業或產業鏈招引需求為原點，通過相對更低的土地價格，吸引定向的龍頭企業及戰略性產業落地，激活地方經濟，提升稅收與就業，最終實現城市經濟的高質量發展；相較而言，商辦則更加市場化，業主方通過區位優勢、商業配套、成熟的資產管理及后期運營實現項目的高租金、高入駐、高收益，更能體現的是“地產開發邏輯”。
仲量聯行觀察到，在今年優質產辦Top50榜單中，共有4家企業（抖音集團、中國石油天然氣、OPPO和中國人壽）同時也出現于2022年優質商辦Top50榜單。兩大榜單少量企業跨時間的重疊可能源于企業在商辦與產辦市場間的流動，抑或源于大型企業的多網點布局策略，由此說明，企業在不同發展時期對辦公空間選址的需求演變以及多元選址策略是市場主流趨勢，搬遷、升級、擴張、整合都是全生命周期視角下企業房地產策略的重要組成。
流動一：產業辦公樓→商業辦公樓
需求特征：升級
當邁入快速成長時期，企業對辦公需求規模及空間品質提出更高要求。
產辦的產業屬性側重導入戰略新興特定產業、孵化和扶持小微企業與特定企業的發展；伴隨企業的成長，業務需求規模化逐年擴張成長，其企業商務辦公需求及品質要求亦隨之發展出現質的飛躍。當企業運營管理邁向成熟，企業規模出現質變，職能部門逐步健全，更加重視客戶粘性，將催生對核心區位優質商業辦公樓的需求；此外，企業的可持續發展離不開人才與客戶，須打造良好的內外形象，對前臺銷售、市場、營銷等職能部門而言，甲級商辦樓宇更適合成長性企業的選址策略。因此，在這一階段，成長型企業通常會選擇離開早期孵化階段的產辦樓宇，搬遷升級至高品質商業辦公樓。
流動二：商業辦公樓→產業辦公樓
需求特征：整合
當企業在步入穩定發展期后，鎖定可持續長期發展目標，從商辦到產辦的遷徙邏輯有以下三種：
01
企業降本增效
當企業發展到一定規模后，內部職能體系的規范與縮減，有助于在經濟周期波動中降低成本、維持利潤。因此，企業可以選擇將其后臺等職能部門，從高成本的商辦樓宇拆離，并搬遷至相對低成本的產辦樓宇，以實現降本增效。
02
企業總部設立
在條件允許下，頭部企業可以自建或收購總部型產業辦公樓宇，作為其企業總部；而產業用地及產辦樓宇的性價比高于商業用地或商辦樓宇，成為其主要談判標的。
03
創新業務探索
面對快速變化的市場，企業須持續打磨核心競爭力，增加科研投入，并探索多賽道與全產業鏈的投資可能性。產辦提供更加多元的空間及配套和優惠的扶持政策更有利于適配企業研發等創新業務的發展，并有助于降低企業房地產成本投入。
綜上，當企業發展到一定規模時，企業有能力、有意愿對辦公網絡空間進行整合，企業總部辦公是首選，也是企業走向行業龍頭的房地產策略的必然選擇。此時，從商辦回歸總部型產業辦公樓，就成為企業這一生命周期的重大資產決策；而此時的產辦樓宇或園區往往是總部企業形象的展示，其意義已不同于企業孵化成長時期的產業園區。
朱建輝
華西區研究部負責人
仲量聯行
產辦與商辦承載著產業招引與企業辦公的職能，是驅動城市經濟發展的硬件載體，也是賦能企業高質量發展的物理空間。無論是從產業園區入駐商辦的‘獨角獸’，還是早已占據產業價值鏈頭把交椅的鏈主企業，不同企業及其代表的產業在兩種載體之間的流動亦實時詮釋了成都的產業結構蝶變與城市化進程；我們可以看到的是，商辦與產辦都在不斷探索與經濟發展相適配的演變之路；在今天，‘高質量’的發展模式是主線。”