所謂傳奇，就是即便你沒有見過，也多少聽過關于它們的傳說。
上海曾經的傳奇是外灘，如今的傳奇是陸家嘴，未來的傳奇，也許就是張江科學城。
尖端產業、中國硅谷、程序員的圣地，只聽到這些名號，你會懷疑這里的每一幀畫面是不是都是用代碼敲出來的真實世界。
不管你之前對上海張江保有怎樣的期待，看完這期板塊探秘之后，你心里的想法也許會得到驗證或者幻想破滅，因為我一直以來的視角就是，拋開一切的神話，這些板塊作為城市的一部分究竟適不適合生活。
這期板塊探秘，浦東金色中環線上房價最貴的張江，走起。
1992年張江還是一大片無人問津的荒地——
但30年后，這里已經成為上海最大的高科技園區——
如今的上海版圖中，張江位于浦東中環和外環之間，北邊有金橋和碧云國際社區，南邊是包含不同層次居住社區的御橋和周康，西臨北蔡和花木——
其中花木也是成熟已久的城市副中心，東邊是潛力股唐鎮，總之單從地理位置上來看張江無疑是大浦東的絕對核心。不過由于張江實在是太大，我們還是選擇這片比較核心的區域去分析它的城市界面——
從平面規劃上來分析，哪怕你沒有學過城市規劃，你也能看出張江這個板塊在功能規劃上是走凌亂風格的。它并不像金橋那樣涇渭分明，而是將產業和居住區混雜在了一起，其中產業占據了絕大部分，居住區倒更像是一個小跟班。 對這里的規劃格局有了基礎概念后，我們再親眼看看張江長什么樣——
這次行程的起點我們會從13號線的終點站張江站開始，體驗下在張江生活到底會是一種什么樣的滋味。 首先第一眼可能就會讓你夢想幻滅——
作為中國硅谷，從地鐵站出來張江帶給我們的卻是一種典型城鄉結合部的畫風。 房子普遍比較低矮，沒有什么夸張的建筑，也沒什么璀璨的霓虹——
道路上時不時會有水泥攪拌車經過——
當然這種城市界面其實也沒什么好意外的，因為在中環以外不少板塊都是這種畫面。 但讓我意外的是這里的環境，路邊都是丟棄的塑料袋和垃圾——
到處都是修路帶來的不便——
人行道上還安置了高壓線塔，周邊也沒有做任何防護，真的讓我感覺穿越回了上期的御橋。
說實話，好歹張江也算是上海的一張名片，這樣的城市界面和生活環境確實有點說不過去。但就是在這樣的環境下還有一個人氣很高的小區——川楊新苑，小區本身是屬于動遷房，房齡大多都有10-13年，目前掛牌價在4.7-5萬/平左右。
如果你在張江上班，在這里租一套房子距離就比較近，但房租也很貴要五六千，說實話這個房租性價比并不算高，因為這個小區附近目前除了一個地鐵站能讓出行比較方便，也就沒有什么像樣的配套了。
離開這里沿著張江路向北走，你會發現環境顯然有了改觀，沒有了之前骯臟不堪的路面，綠植多了起來，有了公園也可以方便大家散步溜娃、互相閑聊。
但公園也逃脫不了高壓線的影響，多少還是有點壓抑。 而且這里的小區還是以動遷房為主，如果你打算在這里買房，那么動遷小區被很多人吐槽的物業和房屋品質，都是需要你好好挑選的。總之看完這些我就在想，能有多少人愿意買在這里？不過有意思的是，就是這類動遷房反倒撐起了張江二手房成交的門面。從2019年至今，豐新村、玉蘭香苑和川楊新苑幾乎霸占了成交前10的榜單。
成交火熱的原因也很簡單，價格便宜，在張江上班也很方便，但代價是要接受比較普通的居住環境。 當然張江也有比較好的一些小區，繼續往張江中心區域走，城市界面不再臟亂差看起來更加舒服，小區的品質也肉眼可見地變好，同時房價也變得讓人有點難以接受。
比如這里已經出現兩個單價達到10萬+的項目——張江湯臣豪園、匯智湖畔家園，這個價格甚至已經比肩內環內的濱江住宅了。
當然不可否認是，這里的生活資源算是目前張江板塊內最豐富的 比如這里有地鐵2號線經過，解決了通勤問題，還有張江目前最大的商業配套長泰廣場，它集美食、服裝 游樂于一體。
半露天的設計模式也讓這里逛起來沒有普通商場那么枯燥，各種開放的場所成了人們愿意聚集玩耍的原因。
當然缺點是，地下一層特別容易迷路... 不過一直以來長泰廣場的人氣都還是不錯的，如果將它看成張江的一個商業核心我想也不過分。 但可惜的是，除了長泰廣場以外，在張江真的再也找不出第二家有這種氛圍的商業了。
綠地繽紛廣場目前的招商和運營還不是很成熟。
其他也都是一些形式單一、了勝于無的小型社區商業。
此外長泰廣場雖然位置在板塊中心位置，但旁邊都是產業園，覆蓋到的生活小區卻非常局限，步行一公里范圍內只有張江湯臣豪園二三期和匯智湖畔家園，住在其它地方要到這來還是比較費勁的。以產業園區為主還有一個問題就是這里的生活氛圍特別弱。
以兩個10萬加的小區為例子，雖然樓盤品相和社區內部還算是可以，但小區周圍都是醫藥研究基地、軟件園區、半導體制造公司等等。
不可否認這些國家級的產業園區是提供了很多高薪的崗位，創造了很高的GDP，但除了這些之外，它們對日常生活并沒什么加分。
并且這一種現象不單單只是存在于這兩個小區，整個張江都是如此，基本上每走完一兩個居住區，緊接著而來的就是一大片的產業園。 而且不管是集電港還是軟件芯片區，好像每個地方的樣子都是差不多的，建筑是四四方方的，城市界面一直是讓人乏味的冷色調。
想在張江找到所謂的生活氛圍，目前來看是一種奢望。 總之張江作為上海的一張城市名片，卻打造出一個完全與上海氣質不那么相符的地方，這里沒有華燈璀璨、火樹銀花，更沒有上海的小資，只有乏善可陳。
看到這里你內心肯定會有疑問，既然張江顯得如此普通。為什么它的房價還能夠這么高？我想原因大致有兩個，首先是供需相當不平衡。張江現在已經有38萬就業人口，之后預估就業人口將達到70萬人，再加上本地原有的土著，人口規模已經非常龐大。
同時這里工作的人員向來不缺乏高收入者，換句話說他們擁有強大的購買力，張江的各種人才公寓對于他們來說顯然不會是目標，但這兩年張江推出的新房真的少之又少。
印象最深就是萬科翡翠公園和張江三湘海尚，兩個項目都是僧多粥少，面對相當有限的新房房源，購買力被迫流入二手房市場，二手房價也就水漲船高。
不僅如此，張江的購房需求還在繼續外溢，甚至開始直接拉動周邊金橋、唐鎮、孫橋的房價。 除了供需不平衡，學區是另一個支撐房價的因素，兩種因素疊加可以讓它一直維持房價增長。
以萬科翡翠公園為例子，它位于張江南部一塊全新的居住組團，位置眼看就要出中環線了——
而且目前配套還沒有完全成熟，但它的房價每年都在增長。
四期一年時間甚至漲了接近10%，再加上稅費的話目前的房價也要10萬/平。
雖然萬科翡翠公園的小學是自己名不見經傳的萬科實驗小學張江校區，但是它的對口初中可是浦東比較有名的建平實驗中學張江校區。
除此以外張江還有浦東二中心分校和張江集團學校，其中張江集團學校在今年有69位學生預錄取四校、51位學生預錄取八校，可以說是名副其實的浦東一哥。
再加上今年的一紙批文讓張江集團學校搖身成為了一所公辦學校——
在民辦搖號的大環境下公辦顯然更加穩定，招生范圍轉變為附近對口小區之后這些小區的房價特別是湯臣豪園的小戶型在今年又迎來一輪暴漲。
所以供求不平衡和教育資源，是維持張江房價的主要因素。
當然張江的發展不可能只靠學區和饑餓營銷，回到規劃上我們也能看到張江正在努力從園區向城市轉變，目前在建的張江科學之門就是最重要的一環。
根據這里的規劃草案，兩幢雙子塔高320米，在塔周圍還將建設6棟摩天大樓除了科創辦公之外，還將帶有公共活動中心、綜合商場、 購物中心、體育文化中心、醫療養老福利等設施。
如果能夠按規劃順利落地，張江不但終于有了屬于自己的地標，除工作以外也彌補了居住屬性的短板。
也許那個時候，這里的生活才能真正配得上這里的房價。總之我認為目前的張江科學城，只有科學還沒有城。
因為想要發展成一座城市，不可能只依靠產業、不可能只依靠學區，而是要在生活的各個維度都做到沒有短板。但很顯然，目前的張江短板和它的野心一樣明顯。
我想現在更愿意買進張江的，也只有在張江上班的人，10萬的價格對于在張江之外的人來說，顯然是不合理的，因為這個價格買到手的與其說是一個高端住宅，更像是一個昂貴的員工宿舍。
但內部的發展資源也總會枯竭，等到張江真正有資格吸引黃浦江對岸的人來居住，我想這里才有資格被稱為傳奇吧。
好在，張江還很年輕，留給它的發展時間還有很多。
希望在未來的某一天，上海該有的華燈璀璨該有的便利生活，都會因為張江的成熟紛至沓來。
我更加希望這一天，能夠早點到來。
好了以上就是本期板塊探秘的全部內容了，如果你覺得這期視頻做得還不錯的話不妨轉發點贊或者點個再看，最后一不要忘記訂閱我們的賬號。
還是那句話——
回歸房產本質，好好享受生活。
我們下期再見。
